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我們預測明年的銷售面積增速6%，土地購置費增速2%。

1）基本結構法：土地購置費+房屋施工面積*單位建安成本；2）項結構法：土地購置費+建築工程支出+安裝工程支出+設備工器具購置支出+其他；3）地區結構法：一線城市+二線城市+環一線的三線城市+其他三線城市。

增速具體多少什麼樣的方法可以合理預測有哪些因素提供支撐在年度策略報告基礎上，本文提出三種房地產投資解構和預測方法，預測2017年投資增速並討論其支撐因素。房貸利率1.88

基於此，我們認為，2017年房地產投資增速範圍為13%，且接近3%的概率更大。房貸 薪水 比例

未來，隨著房地產行業的深度洗牌，房企兩極分化的趨勢還會愈演愈烈，因此並購交易的數量在短期內仍會增加，這也將成為土地購置房貸二胎費的重要支撐。

風險提示：房地產市場超預期回落；房企融資政策超預期收緊對於今年的土地購置費預測：今年前11個月的土地購置費為171658億，按前11個月占全年937%計算，2016年全年為18323億，同增37%。房貸 預算

三種方法預測2017年房地產開發投資增速分別26%、29%和3%；2016年為59%。

2）土地購置費增速和房地產開發投資增速變動相比，存在時滯性，且波動更大。

（2013年到2015年前11月房屋施工面積占全年比重分別為971%、979%和984%，比重不斷增加，加上今年國慶開啟調控，因此假設前11月占比提升至989%）。目前 房貸利率

（2013年15年前11月房屋施工面積占全年比重分別為886%、921%和932%，比重不斷增加，加上今年國慶開啟調控，因此假設前11月占比提升至937%）。房屋貸款 資料

對於2017年土地購置費預測：銷售增速的峰值在2016年的4月份，因此土地購置費的拐點大概率出現在明年4月前後，增速先升後降。

房貸 利率為了從方法論上解決房地產投資的預測問題，我們提出三種方法對房地產投資進行解構和預測。房貸 最低

分城市來看，一線城市土地購置費具有剛性；二線和強三線土地購置費因為房企卡位和市場一直性預期，需求強烈，而增加供應會使這些城市土地供應更富有彈性，因此二線和強三線的土地購置費是看點；普通三四線城市地方房企資金緊張，庫存較高，房企會優先加快現有項目去化，而謹慎拿地。

（對2017年土地購置費增速討論見第三點）對於今年的房屋施工面積預測：今年前11個月的房屋施工面積為745122萬平，按前11個月占全年989%計算，2016年全年為757167萬平，同增24%。

（原標題：任澤平：為什麼我們對明年房地產投資不悲觀）當前，對2017年房地產銷售回落已達成共識，但對房地產投資增速分歧較大。房貸 本金攤還

銷售增速的峰值在2016年的4月份，一般而言，銷售面積增速傳導到施工面貸款 房屋抵押積增速也有大緻1年的時間差，但2015年2月以來的銷售增長，施工面積並沒有大幅持續增長，主要原因在於熱點二線城市20142015年土地供應減少，廣義庫存減少，導緻新開工彈性不足；加上企業加快竣工結算，反而導緻下一期的施工面積減少。

1）一線城市，新房銷量下滑有控制預售審批節奏穩定新房房價的因素，事實上需求強勁，一緻性預期下房企推貨節奏和施工面積不會大幅下降；2）熱點二線城市狹義庫存很低，隨著加大土地供應、廣義庫存彈性增加，補庫存壓力釋放，對施工增速也形成支撐；3）三四線雖然庫存較高，但由於政策持續優化、去化有望持續，加上地產中小房企回籠資金後資產負債表修復，會搶占市場銷售熱度尚可的時間窗口消化存貨，因此新開工和復工意願也有支撐。房貸 2016 推薦

1）建築工程投資增速和房地產開發投資增速一緻性最好，在絕大多數年份，兩者房貸試算 本金攤還同向變動房貸利率 計算且幅度相當。

20092011三年，兩者出現不一緻，原因在於土地購置費增速對房地產開發投資增速的影響。房貸 利率 2016

我們認為2017年房地產投資增速不悲觀。

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